Vastgoedtransactie belast
Een vastgoed-BV heeft een perceel grond. Het is door de gemeente aangewezen als perceel waarop een voorkeursrecht zou worden gevestigd. De gemeente doet enkele jaren later een bod van € 487.300, volgens de directrice-grootaandeelhoudster (DGA) van de BV een schandalig voorstel. Toch koopt de DGA het perceel een jaar later voor € 500.000 van de BV, en ontvangt enkele jaren later bij overdracht van het perceel een schadeloosstelling van € 1.900.000, die volgens de Belastingdienst belast is. Wat vindt de rechter?
Voorzienbaar voordeel?
De Belastingdienst stelt dat de DGA een voorzienbaar voordeel heeft behaald doordat zij als projectontwikkelaar en vastgoedondernemer over deskundigheid, ervaring en relaties beschikte om de waarde van gronden te kunnen beïnvloeden.
Deskundigheid, ervaring en relaties
De rechter stelt vast dat de DGA in privé beschikte over een onroerendgoedportefeuille, bestuurder was van onroerend goedvennootschappen, bedrijfsmatig onroerend goed exploiteerde, bestaande uit het verhuren en in- en verkopen van onroerend goed, en projectontwikkelaar was. De koopovereenkomst bevat de intentie van de DGA om het perceel te ontwikkelen als bouwlocatie. De DGA heeft vervolgens gedetailleerde ontwikkelplannen en tekeningen van een architectenbureau laten maken.
Bijzondere kennis heeft geleid tot voordeel?
Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of de bijzondere kennis van de DGA in belangrijke mate heeft bijgedragen aan het behalen van het voordeel met het perceel.
Volgens de rechter moet de DGA als bestuurder van de BV hebben geweten dat het perceel veel meer waard was dan de koopsom van € 500.000, nu het eerdere bod van de gemeente van € 487.300 een jaar eerder door de BV als een schandelijk laag voorstel is afgewezen. Bovendien blijkt uit de stukken dat de DGA zelf een belangrijke rol had in de onderhandelingen die tot de uiteindelijke schadeloosstelling van € 1.900.000 hebben geleid. Hiermee neemt de rechter aan dat het behaalde voordeel beoogd en redelijkerwijs te verwachten was.
Conclusie
De conclusie luidt dat de DGA door deelname aan het economische verkeer met haar ervaring en deskundigheid en kennis van de onroerendgoedmarkt werkzaamheden heeft verricht, waarbij een voordeel is beoogd en dit voordeel ook redelijkerwijs was te verwachten.
De Belastingdienst heeft de door de DGA ontvangen schadeloosstelling van € 1.900.000 terecht als bron van inkomen aangemerkt, en wel als belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden.
Let op: De Belastingdienst kan soms een vermogenswinst aanmerken als belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden. Dat risico is groot als u een vermogenswinst realiseert op een terrein waarop u deskundig bent, ervaring hebt en/of relaties hebt.